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为什么加拿大这次房产崩盘比过去更严重?

发布时间:  浏览: 次  作者:大壮

为了遏制不断飙升的通货膨胀,加拿大央行今年已经连续六次加息。

才不过几个月时间,央行的基准利率就从0.25%上升到现在的3.75%,以目前的利率根本无法抑制通胀,因为房产市场的拖累,加拿大央行根本无法像1990年代那样大刀阔斧的加息?尽管如此,央行加息仍大幅推高了借贷成本,导致房产市场持续降温,10月份全国房屋销量与去年同比暴跌36% ,新房市场销量也大幅下降,上个月大多伦多地区新房销售量同比暴跌53%,比 10 月份市场 10 年平均水平低 49%。这也是自 2008 年以来当月的最低水平。

加拿大统计局的最新报告显示,10月份抵押贷款利率成本同比增长11.4%,这是自上世纪90年代房产市场崩盘以来从未见过的速度,这引发了人们对房产市场场崩盘程度的担忧,经济学家说,现在的家庭债务和调整后的房价都远高于上世纪90年代崩盘前的水平,皇家银行在几个月之前就预测这次的房地产市场崩盘比过去严重。

为什么现在的泡沫比80年代末90年代初的崩盘要严重得多。因为家庭债务和房价泡沫更加严重。在上世纪90年代房地产市场崩盘期间,为了给通胀降温,利率也快速上升,在短时间内一度高达13%,但经济学家说,当前的房产市场与过去不同,与收入相比现在的家庭债务和房价更高。
 
就拿多伦多来说,2022年10月的平均房价为109万加元,税后收入中位数是8.5万加元。在1989年房地产崩盘之前,平均房价为27.4万加,税后收入中位数是5.5万加元。
 
根据加拿大国家银行(National Bank of Canada)的数据,在2022年第二季度,一套住房的 抵押贷款成本占到可支配收入的63.9%,为1982年以来最高水平。虽然房价自2022年2月的峰值以来已经下降,但在抵押贷款利率上升的背景下,人们的负担能力已经恶化。
 
相比之下,在利率更高1991年第三季度,一个家庭用于住房相关支出也只占到可支配收入的43%,比现在低20%多,这是因为虽然1990年代的利率更高,但现在的房价比那时候要高得多,而相比房价现在的收入水平远低于1990年代。过去房价低、收入高,现在房价高,收入低,所以现在购房者的压力比过去大得多。”
 
上世纪90年代,房产市场崩盘持续了6年,市场用了近10年的时间才复苏。现在的房产泡沫更大,通常房产泡沫越大,崩盘的时间越长、越严重。根据加拿大央行的报告,现在大约一半持有浮动利率抵押贷款人已经达到触发利率。大约占所有未偿还抵押贷款的13%,只要优惠利率继续上升这一数字就会跟着上升。
 
就在两周前,加拿大最大的抵押贷款机构皇家银行报告称,他们31万名浮动利率抵押贷款客户中,有12.5人已达到触发利率。这意味着他们月供的利息部分增长了很多,有的人月供只是在还利息,还有的人月供连支付利息成本都不够。
 
 
加拿大央行在报告中估计,已经达到触发利率的人月供平均增加5%。那些在浮动贷款利率处于历史最低水平时贷款,同时还款期限又较长的的贷款家庭,比如30年贷款期限,他们的月供将增长20%。
 
如果达到触发利率、月供大幅度增加后,连利息都还不起怎么办?有二家善解人意的银行帮你找到了解决办法,道明银行和 加拿大帝国商业银行现在允许借款人把每个月未付利息计入贷款本金,不过借款人的贷款本金增加也是有限度的,CMHC最多允许贷款本金增加到原贷款金额的105%,也就是如果你过去贷款100万买房,在努力挣钱还月供几年后,你的贷款余额不但没有减少,反而会增加,最多有可能会变成105万。在房产市场低迷时期,房贷成本不断增加,房价反而不断下跌,这种情况大大增加了欠款超过房屋价值的风险,也就是人们通常所说的水下抵押。
 
 
现在很多人都盼着房产市场能尽快复苏,但是要让房产市场复苏,必须让人们的房产负担能力提高,要实现这一点,只有二种途径,要么抵押贷款利率需要大幅度下降,至少两个百分点起,现在来看这完全是不可能的,因为通胀压力仍然巨大。另一种途径就是房价大幅度下跌,至少下跌到接盘侠能接得动盘的程度,目前看同样也很遥远,因此房价只会继续下跌。
 
本周,加拿大央行副行长罗杰斯说:“我们需要降低房价,以恢复加拿大住房市场的平衡,并让更多加拿大人买得起房屋。” 但较低的房价可能会给最近购买的人增加压力。他们的资产将减少,这可能会限制他们再融资的选择。” 因此当前加拿大房产市场最大的矛盾是:人民群众日益增长的接盘需求同不断下降的负担能力之间的矛盾。这个矛盾解决不了房产市场就不可能复苏。

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