许多美国人饱受住房负担能力问题之苦。分析人士经常将严格的信贷条款和高房价视为造成这些问题的原因。抵押贷款利率和价格在一定程度上影响了人们的住房负担能力，但导致住房负担能力问题的主要因素仍然是太多的低收入家庭。

 

 

如果美联储加息，一些人的住房负担能力会更差，但这一转变不会影响广大人口，因为他们在住房上的支出占收入的比例过高，而无法负担住房。货币政策没有能力解决目前存在的住房负担能力问题。

 

对于住房负担能力并没有一个单一的定义。美国住房和城市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development)的定义是，任何家庭的住房支出超过其税前收入的30%，都存在住房负担能力问题，并被视为负担过重。

 

疫情爆发前，美国约31%的家庭为住房支付了超过30%的收入。其中包括约1700万房主和2000万租房者。在房主中，大约五分之一的人承受着高昂的房价，而近一半的租房者面临着这个问题。穷人遭受的痛苦要大得多。在所有年收入低于2万美元的家庭中，83%的人面临住房负担能力问题。

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联邦政府设计并运行一个安全网来解决这些问题，政府将更多的注意力放在最脆弱的家庭，低收入租房者。但持续的资金每年只够帮助大约250万低收入租房家庭，约占符合条件的贫困人口的四分之一。拜登政府试图通过“重建美好”计划，将获得援助的家庭数量增加10%左右，但该计划未能获得支持，导致绝大多数低收入租房者不得不承担高昂的住房成本。

 

目前关于疫情期间住房负担能力的数据很少，但很明显，低收入工人受到为抗击Covid-19而实施的经济关闭的影响最大，联邦政府提供了紧急租赁援助，但这种援助针对的是那些因疫情而失去收入的家庭，而不是所有长期贫困的家庭。美国财政部报告说，超过40万户家庭正在接受这项援助。尽管这个数字很大，但远远不够。

 

这个问题是由于出租单位太少，租金过高，还是收入过低?

 

在疫情之前，几乎没有市场出现租房短缺。如果空置率在5%左右，市场上的出租房存量是健康的。美国约900个大城市住宅市场中，有三分之二的出租空置率高于这个门槛。即使在54个人口超过100万的大都市地区(占总人口的55%)中，租房空置率平均也达到了令人满意的5.9%，其中38个市场(70%)的空置率超过了5.0%。任何由疫情引起的短缺都可能是一种短期的干扰，而负担能力问题早在它之前就存在了。

 

如果稀缺性不是常态，是什么导致了高房价?分析师们对这个问题的答案意见不一。一些分析人士认为，不存在房价泡沫;房价和租金的突然上涨反映了短期的短缺。其他分析师认为，以分区和开发控制形式出现的限制性政府监管正迫使房价上涨。还有一些分析师认为，泡沫确实存在，因为所有者希望泡沫存在。更高的价格意味着房主拥有更多的财富;因此，他们支持任何维持或加速房价的政策。更高的租金也更容易解释。部分(但不是所有)租房者的收入增加了，这拉高了所有公寓的租金，因为房东可以要求更高的租金，尽管更高的租金给低收入租房者带来了困难。

 

许多市场的租金都很高，但没有哪个市场能够以足够低的价格提供优质住房，以满足人们对经济适用房的需求。美国有超过1040万低收入租房者。这些家庭通常可以支付每月大约250美元的租金和水电费，最多不超过500美元。市场只能为1,040万低收入租房者提供380万套廉租房。没有一个房东能以每月250美元的价格经营好房子。

 

住房负担能力问题的主要原因是，太多的家庭长期低收入。在生产更多单位、抑制价格或调整货币政策方面，将找不到有效的政策补救措施。财政政策应该通过住房选择券等项目来增加穷人的收入。这些支持是解决住房负担能力问题所需要的，而且规模非常大。