上周，魁北克房产经纪协会发布了一份报告，报告认为2022年魁北克房地产市场将从狂热转向正常化。值得注意的是，这个报告还史无前例地提到了，在一些地区的房产市场，投机已经成为主流、并且出现了不可持续的价格上涨、甚至是泡沫。这可能是加拿大首个承认房产市场存在泡沫的房产经纪协会，因此非常难能可贵。

下面我们一起来看看这个报告的主要内容：

魁省今年销售量与去年同比下降了 3%，销售量为 108,000 套，这是有记录以来第二繁忙的一年，仅次于2020年。超低利率和供应不足，失去房价急剧上涨，几乎所有地区中位数价格连续二年出现两位数的增长。

2021 年，魁省单户住宅的中位数价格上涨了 24%，达到了 36万2千加元的历史新高。

疫情期间，股市和其他投资表现突出，家庭财务状况有所改善，人们有更高的可支配收入，信用评分也上升，这些加上超低利率导致房价飙升。

魁北克房产经纪协会指出，2021 年的房产市场有以下显著特点：

房价飙升，主要原因是超低利率推动了疯狂竞价。

人们一直在抢购单户住宅，这导致魁北克南部一些市场房产估值过高。大蒙特利尔及周边地区出现了不可持续的房价上涨。在在一些市场，投机已经成为主流。对年轻家庭而言，房产负担能力问题越来越突出。因为价格上涨，越来越多地人不得不被迫选择公寓。还有大量的人转向租房市场，房产市场的交易也因此减少。在房价上涨的背景下，plex 因其多功能性，具有较强的吸引力。（比如，它们可以转换成代际住宅，供二三代人居住，或进是用来出租赚租金）

这个报告还指出，在三河，魁北克城等几个城市并不存在负担能力问题。

魁北克房产经纪协会认为，尽管房价飙升，但魁省并不像安省和BC省那样已经处于泡沫之中。不过，大蒙特利尔及其周边地区都出现了房地产泡沫，具体表现为四个泡沫特征。

一是，因为房价飙升，大多数首次购房者买不起房子。

二是，超过一半的销售在加价后成交，其中又有一半的成交加价了 10% 以上，很明显价格上涨过高过快，远超经济基本面。

三是：在供应短缺的情况下，投机者不断增加，这主要是由价格上涨预期推动的，而且短期转售也在增加。

四是，很多购买了多套投资房产或高端房产的买家，背负了太多的抵押贷款债务，而且他们经济状况非常依赖于房产的保值升值，因此抗风险能力较弱。

因为加拿大央行宣布将提前加息，现在五年期固定抵押贷款利率已经在上升了，一旦央行加息，借贷成本会提高，就拿最受欢迎的五年期固定利率抵押贷款来说，到明年年底每月平均还款额可能比 今年要高出 250 加元，借贷成本上升会打击房价和投机行为，并显著改变市场状况。

同时，“魁北克房产经纪协会认为，加息也有好处，可以及时阻止大蒙特利尔地区泡沫形成”。即使加息“市场可能也继续有利于卖家，这样会吸引更多的房产上市并防止房价下跌。不过几个细分市场可能会出现价格回调，尤其是那些价格已经很高的地区。”

魁北克房产经纪协会认为，租赁市场会继续表现良好，尤其降温预期让很多蒙特利尔地区的年轻家庭在中短期选择租房。

贷款成本的上升将缓和房价上涨。但房价便宜的地区正在迎头赶上，比如三河和魁北克市，这些地区在2022年会有更多的交易和价格上涨，当然这些上涨也是相对温和的。

魁北克房产经纪协会指出，由于远程办公、办公室办公的混合模式已深入人心，远郊市场在2022年会继续保持吸引力，相比远郊，反而是都会区更容易受到市场风险的影响。

魁北克省